01、项目概述（海月随园嘉树养老社区电话：18868183383）

海月随园嘉树是杭州万科第2个养老项目，也是万科继良渚随园嘉树（2015年开始运营）后，打造的首个“城市版”医养结合型养老项目，2019年开业。海月随园嘉树于2019年7月开园，位于杭州萧山区建设一路与金鸡路交叉口，周边居住氛围浓厚，可以称之为城市版CCRC；海月随园嘉树总建面1.96万㎡，共四栋，整个养老组团位于海上明月社区东侧。其中10号楼1-4层为随园护理院，集中配套以12号楼1-2层、13号楼1层为主，以自理长者精神文化运动生活为主要配套打造方向。

02、项目概况

1.  开发企业背景

万科于2009年开始探索养老业务，采用重资产自建社区和轻资产提供养老服务两种运营模式，以及租赁和租售结合的两种盈利模式。目前万科集团重点布局“老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，已经布局北京、上海、广州、深圳、天津等16个城市，形成持续照护社区、城市全托中心、社区嵌入中心三大养老机构模式。万科随园系列定位高端养老社区，借鉴美国CCRC社区模式，采取销售+租赁模式。其中，万科首入养老产业的作品随园嘉树位于杭州良渚文化村，是这一系列的代表案例。同时首个城市型养老社区海月随园嘉树也传承了随园系列的适老化设计。不仅满足相关基础需求如去除高差、设置坡道、保证轮椅回转和加装扶手，还从生活习惯等角度考虑设计户内采光设计、紧急按钮、主卧应急灯、阳台内伸晾衣架、角落包边防撞、不活动通知监控等，提供全方位住宅保障。

2.  项目周边环境

海月随缘嘉树属市区近郊萧山区，位于万科海上明月社区东侧地块，紧邻主干路金鸡路，属于萧山区核心区域。

公寓周边10KM（10分钟车程）范围内的主要资源包括：

（1）医疗资源：爱尔眼科医院、浙江大学医学院附属第二医院等；

（2）文化资源：湖滨小学、萧山信息港小学、浙江师范大学附属萧山区博奥小学等

（3）景观资源：浙农东巢艺术公园、北塘公园等

（4）商业资源：萧山宝龙广场、加州阳光开元广场、萧山万象汇等

（5）社区资源：明怡花苑、鸿安花园、时代城等社区

3.  项目定位

公寓以高龄自理、术后康复、失能长者为定位的中高端城郊养老机构

4.  客户定位

整体客群以75-80岁客群为主，多以杭州城区内部大学学校离退休人群选择较多，性价比较高。项目所处萧山区核心地段，相应配套成熟，医养结合程度较高。

03、项目特色

1.  项目规划特色

（1）建筑布局

海月随园嘉树总建面1.96万㎡，共四栋，整个养老组团位于海上明月社区东侧。其中10号楼1-4层为随园护理院，集中配套以12号楼1-2层、13号楼1层为主，以自理长者精神文化运动生活为主要配套打造方向。

10号楼1-4层为随园护理院。11号楼一共12层1-3层是护理院、4-12层为长者公寓，两梯10户，共90套。12号楼为两层的配套，一楼为随园食坊，二楼有多功能厅、包厢，顶楼是专门为长辈们打造的门球场。13号楼一共18层，一楼为活动配套区（阅览室、电影院、健身房、理发师、棋牌室），2-18层为长者公寓，两梯8户，一共136套。

（2）主要配套

由于海月随园嘉树为城市型医养结合机构，本质上与CCRC大型养老社区不同，对于使用率较低的儿童游乐区与健身房配套空间进行了面积缩减，但棋牌室、阅览室等需求较多的空间颞部依旧以舒适度为先进行设计。海月项目的活动配套区域约2000㎡，分别位于独栋配套与长者公寓的1楼。其中，独栋活动配套建筑2层设计，其中1层为随园餐厅，2层为多功能厅，并在顶层设置门球场；此外，长者公寓1F集中设有各种娱乐活动配套，如茶吧、棋牌室、老年大学、活动教师、阅览室、童玩中心、理发店等。

（3）景观特色

海月项目由于占地面积较小，同时又配置以护理院等业态，社区内部园林景观配置较少，但在长者的日常动线上以及露台上布置了多种绿植园林，使得城心型养老机构也能拥有较好的园林景观体验。

2.  产品特色

海月随园沿袭了良渚随园优异的适老化设计配置，但在自理区域，又较为“克制”的逆适老化，使得自理长者能够减少在机构内感受到的“医院感”，而是更多了生活的熟悉感觉，便于长者较好较快速的适应机构内部的生活状态。生活阳台洗衣、绿植架，均给予长者生活一种熟悉感。但细节上依旧能够看出万科养老的产品功力，卫生间的防摔设计、加宽的轮椅转圜过道、斜面镜考虑坐在轮椅上长者的梳妆的角度以及洗手台面高度等等，均为项目的“部分去适老化”提供了良好的感受。

产品共分为A户型85㎡，占比达到23%，B户型75㎡，占比为53%，C户型50㎡，占比为24%。主力户型为75㎡两室一厅，在较多长者目前均分房睡的状态下，万科从客户角度出发将两室两厅一卫户型做为主力。另外的居室也可作为兴趣房、子女/孙辈探望偶居的多种可能性，整体产品尺度更加集约，既兼顾了户型尺度与功能的平衡，也降低了总价门槛。

04、项目运营

1.  运营单位

浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司进行综合运营。

2.  服务内容

照护服务：养老社区配备专业照护团队，长者足不出户，24小时照护服务。三甲医院护士配备，定期家访，定制化长者照护方案；管家服务，陪伴出行等。

膳食服务：以24节气养生理念为核心，结合现代营养学理论，推出了节气养生营养配餐，6大定制化菜单、每周不少于180余道菜品、慢病套餐及养生点心、药膳，体贴长者的一日三餐两点。

医疗服务：护理院为医保定点单位，设内科、中医科等科室，三甲医院临床医生、护士组成核心团队，为每位入住的长者建立独立档案，通过对长者生理、心理及慢性病情况等因素的评估，为长者设计属于自己的慢病管理方案；充分保障长者的健康。同时整合周边各大医院的优质医护资源，提供24小时专职医护人员值班以及日常专家会诊服务。

康复服务：设有“家庭式”长者康复中心，配置先进齐全的医疗康复设备与专业的康复团队；通过康复设备对长者的监测，康复师为长者制定专属的康复方案，每天定时提醒长者康复训练40~60分钟。

文娱服务：每天组织适合长者的日常活动，每周开设老年课堂，每月专享不同主题活动。

3.  收费模式和收费标准

自理公寓以会员制趸交为收费模式。项目最低门槛为15年50㎡档位，收费为62-70万元，最高档位为20年85㎡，趸交收费达到135-170万元。护理院收费模式为月费制，其中南北床位费价格差平均为15元/日/床，靠门靠窗价格差平均为8月/日/床。

万科海月随园嘉树老年公寓【自理公寓】收费标准

万科海月随园嘉树老年公寓【护理院】收费标准

4.  运营入住情况

海月随园嘉树自2019年年中开业运营以来，自理区域入住率达到75%，护理区域入住率达到86%，目前已经入住458人，成为万科首次尝试城心型养老机构的成功案例。

5.  入住客户特征

多以杭州城区内部大学学校离退休人群选择较多，性价比较高。针对国企、教师等特定客群项目在2019年还推出了养老贷的方式缓解较高趸交金额对于客户的无形门槛和抗性。

05、项目优势：

（1）万科养老在杭州固有的品牌效应，由于良渚万科随园嘉树的品牌以及产品优势，使得海月项目口碑作为城心养老项目得到较好的延续；

（2）依托于万科海上明月项目，为萧山区核心区域，医疗配套、商业资源丰富，且项目与周边三甲医院均开通绿通服务，为入住的长者提供保障；

（3）以高龄自理客群为主，刚需护理型客群为辅，通过护理院及自理公寓分区设置实现客群的共同运营，目前运营状况良好；

（4）项目医养结合程度较高，护理院以及所属门诊能够较好的赋能整体项目的健康管理职能；

（5）作为万科养老2.0版本，立足打造“城市版”CCRC，地段更加便利，周边配套更加齐全，无论在产品户型设计与功能空间划分上也更加贴合长者生活与实际运营的需要