良渚随园养老院电话：18868153383 叶经理

一、项目基本概况

项目区位：随园嘉树位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，处于杭州市西北方向的主出入口，距离杭州市中心20公里，约半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，养老配套完善、生活便捷。（靠近一线大城市半小时生活圈范围内，随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。）

项目规模：项目占地面积100亩，总用地面积约6.4万㎡，建筑 面积6.3万㎡。

用地性质：随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年）。

项目定位：随园嘉树定位为国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品，以专业的适老型产品、完善的园区配置、贴心全维的服务体系，成功吸引长三角高端长者客群。目标客群为 60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）

建设内容：项目集合了医院、休闲养生、文娱、学习、商业等多种功能，业态内容包括健康公寓、颐养中心、康复中心、“金十字”休闲区以及公共配套区。

项目共建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”养生休闲区（占用地面积的7%），容积率为1.0，绿地率为35%，建筑密度22.73%。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，1栋康复中心，其余15栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。

二、项目商业模式

项目运营目前采取租售结合的方式。

（1）销售部分

出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110平方米，开盘售价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。目前为16000元/平米。

“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出60套和120套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米。

项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。

市场反应还不错，但有一点出乎意料，买的都不是老人，客户为40~50岁的中年人士，都是为自己10年后养老准备的，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远。

（2）租赁部分

一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止去化率100%。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。到2014年年底，一期200套房源全部完成长期租赁（一次性交付15年租金+月服务费模式）或使用权转让。2015年1月，首批房源交付入住；至4月，累计120余户、200多位长者入住，入住率超过60%。而后期剩下的房源，万科计划以自持的形式，进行出租运营。

三、项目亮点

1.首创社区邻里式养老模式，是当代中国高端养老里程碑式作品；

2.完整的可持续照料【CCRC】产品体系和“3+N”产品线；

3.成熟运营经验与租售结合的商业管理模式。

四、项目借鉴意义

随园嘉树在产品设计、资源引进及项目开发策略方面具有可借鉴的意义。

1、随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供参考。

2、项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采用多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，具有参考价值。

3、随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连廊。结构紧凑，体量适中，功能丰富完善，嵌套于大社区中，其设计具有借鉴价值。可从经济模型和客户需求的角度研究产品的配套产品选择、配套模式、体量与规划方式。

4、随园嘉树项目在入门动线、卧室、厨房、卫生间等方面进行了40余项适老化细节设计。在产品设计中具有借鉴价值。

五、 项目图片

项目总图

社区景观

长者公寓立面形象

风雨连廊

“金十字”养生休闲区